人是有领地意识的动物。

 

    如果是乡下的房子，一个人的领地，其实际权利边界，通常比房子的基座还大些，还包含了房子四周一些土地，俗称占地面积。

 

    如果是城中的公寓，一个人的领地，其实际权利边界，通常比房子的壳子还要小些，即他能使用到的室内空间，俗称地毯面积。

 

    或许你认为，我买房子的壳子也是我的呀，计量单位是建筑面积，在我的房产证上，一些红线就画在建筑墙体的外侧。

 

    你是对的，你的实际权利边界确实不是到地毯为止，确实还包括墙体，按此逻辑，你打算在墙体外立面上搭一个鸽子笼，这就是你的权力，这堵墙体是隶属于你的物权；但是，这种鸽子笼又被界定为违法搭建，这里违的法不是管物权的，而是管规划的，你是对的，法是会“打架”的。

 

    公寓有隔墙，你与你的邻居共有，实际权利边界在墙体内部的中线。虽然这堵隔墙是你与你的邻居共有的，但是你们两家想要达成协议把它拆掉却不行，这将涉及第三者利益与整幢建筑安全。

 

    城中的集合建筑，采用“到地毯为止”的使用面积作为计量单位似乎更合理，不展开。

 

    有一个真实的故事：一个楼层，一梯两户，一户是来自习惯于“地毯面积”的老外，入住后，他向有关部门投诉，他对面邻居在装修时改了进户门，改成朝外开的。这位老外认为，当这扇门朝外开启时，就侵犯了包括他本人在内的公共楼道所有通行者的通行权利。类似这种不懂国情的投诉，想想也知道结果总是不了了之，结果这位老外也学着把自家门朝外开。公共空间不占白不占，占了也白占。

 

    上述两户人家的领地意识应该没有差别，有差别的是地权概念。

 

    在这位老外的潜意识中，土地既可以公有也可以私有，在这种情况下，公私分明是必需的；而在那位对面邻居的潜意识中，土地是一大二公的，不是国家所有就是集体所有，在这种情况下，大公无私是必需的，公的也是私的，私的也是公的。

 

    想想，公与私是矛盾的统一体，即互相对立又相互依存，无私还会有公吗？ 

 

    最近，政府出台了一个好政策，中国将不再建封闭小区，已建成封闭小区将逐步开放，这就是这几天被媒体热衷报道的“开放街区”。中国股市立马形成了一个“平安城市”概念股板块，主是由**安防器材的上市公司组成。

 

    坊间人们以为，开放街区既符合中国传统，又与世界接轨。在古代中国，无论城中的坊市或镇上的街巷，都是属于开放街区形制的，你可以去一些中国残留的古镇看看，现在仍然可以辨识出开放街区的印迹；在现代外国，主要指一些发达国家，不管城镇还是乡村都没有围墙，发达国家的政府机关也不需要用高墙大院把自己包围起来。

 

    开放街区仅仅是一种形式，相对于这种形式的内容及其运行机理是极为复杂的。有一点可以肯定，它的内在基础是地权模式。从地权角度看，无论是古代中国还是现代外国，都是以土地私有制为主的，即在一个社会中，公地与私地并存，可以开发和利用的土地大多属于私地。古往今来，有关土地的纷争总是非常血腥，于是， 人们在攸关土地利益问题上变得特别谨慎，一般情况下，我的领地我做主，你的领地我不碰，而公地是一种广义上的“你的领地”，我也不能碰。这就养成了一种公私分明的氛围。

 

    在公私分明的氛围中，开放街区往往比封闭区域更安全，人们出于私利，除了守护自己的地盘，还要照看好周边秩序。比如，一个开小店的，小店是私地是他的领地，但他的势力范围还包括小店门前的马路，马路是公地是公共场所，在这块公地上，要是出现有人乱停车或乱摆摊，特别是乱摆摊，长此以往可能赖着不走，这将会影响到小店的生意，这位店主不用城管自己会管，或者他比城管还城管。再比如，有一个私人码头，这块地方主要业务是装卸食品，谁敢在此段河道中乱倒垃圾，河道属于公共资源，不属于私人码头，乱倒垃圾会引起码头卫生状态恶化，许多船主会选择其他码头停泊，这里吞吐量就会下滑，这个地盘的主人一定是恨不得把那个乱倒垃圾的人也倒进河里。

 

    有无数私人照看的连缀成片的开放街区，确实比一些封闭角落更安全。

 

    在大公无私的氛围中，无私等于无公，这类街区一旦失去了围墙，理论上谁都能管，实际上谁都管不着，乱摆摊或乱停车的人可爽心啦，这又不是你的地盘，你凭啥管我呀，你有车你先停，你不怕风吹雨打你摆摊，谁怕谁呢？当然，警察一定会管，但是警察能管到所有的大街小巷吗？

 

    如果你不是生活在书本中，而是生活在社会里，你一定知道，最为脏乱差的地方，往往就是纯之又纯的公地，诸如大桥底下，高压线通道，低等级的车站广场，绿化带纵深处，等等。

 

    今日中国，各个城市遍布封闭小区，在某种意义上，都是地权变化后的产物，业内人士知道，这次重大地权变化发生在1982年。此前，中国既有公地，也有私地，此前政府还给私人颁发《土地所有证》，感兴趣的网友可以在网上搜索到此类图片；此后，中国没有私地，只有公地，公地分为两类，一类是国家所有，一类是集体所有，而实际操作过程中，无论国家所有还是集体所有，都由官员说了算，官员一旦看中了或叫规划了你所居住的地段，即使你不想搬家也得拆迁。

 

    开放街区的先决条件是开放地权，即允许公地与私地并存，而不是由官场独家垄断地权。开放地权后一定会出现私人之间的土地交易，或叫土地流转，交易过程中一定会体现出土地价值，人们出于守护土地和提升其价值的驱使，自然而然会形成一种公地与私地边界清晰的社会秩序，这是一种靠围墙或靠城管都无法获得的社会秩序。

 

    开放地权的充要条件是开征遗产税，开征起点要高，假设为一千万元人民币。这样有钱人就没有兴趣搞土地兼并了，在代际传递过程中，被兼并土地的大部分会变成遗产被政府没收掉的。