房屋渗、漏水，购房人能否以此为由要求退房

广州杨挺律师

本文所说的渗、漏水是指在房屋经竣工验收合格后在保修期内发生的渗、漏水。
先说笔者的结论。
根据渗、漏水的严重程度，可以分为可修复的渗、漏水与无法修复的渗、漏水。
对于可修复的渗、漏水。一般属于商品房存在质量瑕疵，除非合同约**房者有权以此为由解除合同，否则该瑕疵只要不会导致购房者合同目的不能实现，就不构成合同的根本性违约，双方签订的合同应当继续履行，但开发商仍应承担维修、更换等违约责任。因此，在此情形下，购房者不能仅仅以渗、漏水为由要求解除合同（退房）。例外情形是房屋主体结构质量不合格导致的渗、漏水，即使可以修复，也可以要求解除合同（退房）。
对于无法修复的渗、漏水。则通常属于“因房屋质量问题严重影响正常居住使用”之情形，购房人可以以此为由解除合同（退房）。参考案例：（2019）陕民终842号案--曹方诉绿地集团西安湖景置业有限公司商品房**合同纠纷。
理由如下。
一、2021年1月1日公布的《最高人民法院关于审理商品房**合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”所以，如果是房屋主体结构质量不合格导致的渗、漏水，则可以要求退房。
二、要想解除合法有效的合同，需要满足双方约定的解除条件或法定的解除条件。
首先，《民法典》第五百六十二条规定：“当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。”
因此，除非**合同约**房者有权以房屋渗漏水为由解除合同，否则无法满足解除合同之约定条件。
其次，《民法典》第 第五百六十三条规定了五种解除合同的法定条件，都不适用于此情形。
三、2021年1月1日公布的《最高人民法院关于审理商品房**合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”可见，当房屋质量问题已经严重影响正常居住使用时，购房者可以要求解除合同。但是在实务中，可修复的房屋渗、漏水通常不能被理解为“严重影响正常居住使用”。


以上观点是笔者参考众多案例裁判文书及《民法典》、司法解释而得，仅代表个人观点。