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《民法典》生效以后长租合同纠纷处理方法浅析

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发表于 2021-5-19 10:02:56 | 显示全部楼层 |阅读模式

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本帖最后由 广州魏律师 于 2021-5-19 10:04 编辑

1995年5月1日,赵某与李某签订房屋租赁合同,约定将其名下一套110平方米的房屋出 租给李某做商业使用,租金18万元,租期50年,从1995年5月1日至2045年4月30日止。合同签订以后,双方按约定履行了相关义务,彼此相安无事。

随着房屋周边房价和租金的上涨,近几年,赵某约想约觉得亏得慌,多次要求李某增加租金,但均被李某拒绝。李某则认为,其已经全额支付了50年的租金,该笔金额在当时是一笔巨款,赵某要求追加租金的要求没有任何依据。

租赁合同0.jpg

2021年3月,赵某将李某告上法庭,请求法院判令合同无效,要求李某返还案涉房屋,理由是合同约定的租赁期为50年,超出了国家法律规定的20年最长租赁期限。

看到这里,大家不免会产生两个疑问:第一个是,20年最长租赁期限从何而来?第二个是,《民法典》生效以后类似问题该如何处理?下面先说第一个问题。

租赁合同2.jpg

一、20年最长租赁期限的法律规定

《中华人民共和国合同法(1999)》(以下简称“《合同法》”)第二百一十四条的规定:“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的,超过部分无效。

租赁期间届满,当事人可以续订租赁合同,但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。

《民法典》第七百零五条也有相同的规定,尽管表述上略有不同,但意思与《合同法》的规定基本一致。

也就是说,不管是依据已经失效的《合同法》,还是依据新的《民法典》,当事人之间的租赁合同最长只能约定20年,超出部分的约定无效,租赁期届满以后当事人应该重新约定。

具体到本案,因合同成立的时间是1995年,该合同在1999年《合同法》颁布实施之前是有效的,而在《合同法》颁布以后,该租赁合同约定的租赁期明显已经超出了20年的最长期限。

租赁合同3.png

二、《民法典》生效以后长租合同无效的处理

本案的问题在于,出 租人赵某在《合同法》颁布实施以后的较长时间里,并未就该问题提起诉讼,而是在《民法典》正式生效后提起合同无效的诉讼。对该问题的处理可能会产生三种不同的观点:

一种观点认为,应该从合同成立之日1995年5月1日起开始计算20年的租赁期,即,从1995年5月1日至2015年4月30日止的合同约定部分有效,从2015年5月1日起的合同约定部分无效。

第二种观点认为,《合同法》自1999年10月1日起生效,应该从1999年10月1日起重新计算20年,即,从1999年10月1日至2019年9月30日止的合同约定部分有效,从2019年10月1日起的合同约定部分无效。

第三种观点认为,《民法典》自2021年1月1日起生效,应该从2021年1月1日起重新计算20年,即,从2021年1月1日至2040年12月31日止合同约定部分有效,从2041年1月1日期的合同约定部分无效。

租赁合同6.jpg

具体到本案,第一种观点有违“法不溯及既往”的基本原则,《合同法》从1999年10月1日开始生效,从1995年5月1日租赁合同成立之日起计算20年的租赁期明显有失公平,难以得到法院的支持。

对第二、第三种观点进行判断的主要依据是,本案的法律事实究竟是在发生民法典施行前,还是持续至民法典施行后?

2021年1月1日生效的《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》第一条规定:

民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定。

民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。

民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。”

本案的一个基本事实是,案涉租赁合同是1995年签订的,该民事纠纷发生在《民法典》施行之前,因此应该适用《民法典》施行前的法律、司法解释的规定。虽然当事人在《民法典》生效以后才提起诉讼,但起诉的时间并不影响合同约定条款的既有法律效力。案涉租赁合同是否合法有效,应该依据《合同法》第二百一十四条,以及《合同法》第五十二条关于合同效力的规定进行综合判断。因此,本文支持第二种观点。

租赁合同7.jpg

三、题外话:居住权对最长租赁期限可能带来的影响

《民法典》物权编首次创设了关于“居住权”的法律规定,但未赋予该权利行使的期限,因此极有可能成为一种突破20年最长租赁期限的“偏方”,也很有可能对抵押权或其他用益物权带来新的挑战。

比如,甲某明知某特殊房产无法出 租,且租 赁期限不得超过20年,但是可以将该房产为承租人设立没有期限的居住权并收取全部租金。这种方法不仅合法有效,且很容易突破20年的最长租赁期限。

再如,乙某为了规避商业经营风险,将全部房产为配偶或子女设立居住权,且没有期限。万一乙某经营失败,资不抵债,乙某的债权人即使能够通过胜诉取得相应的合法债权,但很可能出现无法强制执行的窘境。

居住权.png

以上问题,不得不说是现行法律规定之中的一些漏洞,亟待有关部门予以完善。


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