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发表于 2023-3-21 15:55:50
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近期，关于“军委 10 号住房文件的发布使驻京部队的住房政策发生重大调整”的信息广泛流传。同时，针对某空军大院 58 号楼开展的 “政策宣讲”录音也相继流出，现根据这段 45 分 38 秒的录音进行以下整理汇总： 7 D( }9 @3 v9 v4 `% ^5 V: e. K
关于驻京部队 2023 年发布的新住房政策宣讲及对“军队经济适用房”遗留问题的相关说明 3 u' U6 @3 C- [- U, l
宣 讲 人：空军后勤保障大队机关服务中心 徐主任
* `' J6 |( m/ j经适房管理办公室 吴主任 " l- }( N3 }3 J, m- D$ u5 i
宣讲对象：北京某空军大院原空军机关退休老干部居住的“军队经济适用房”58 号楼的代表
- A o$ J2 f, m0 J. j( v; _说 明：以下内容均根据 45 分 38 秒的录音进行整理，如有误听或理解性错误敬请谅解。
' S- K; y9 u" z' u“军队经济适用房”以下简称“军经房”。 ; \8 h- `& Z" z) Y& a. O
一、“军队经济适用房”与“地方经济适用房”的关系：（
* H) b6 f0 j7 J6 s! c5 分20 秒）
9 g; k$ P5 M& `% R* r1 l“军队经济适用房”的出现时间是 1999 年，截止于 2019 年，此后再无“军经房”，由军委再建的房屋，统称为“安置住房”。
( K L# J) m- T: W+ ?“军经房”与“地方经济适用房”规划上属于一个体系，都是由北京市政府划拨“经济适用房”用地，按比例分配给“军队”和“地方”，在政策上，军队也是想向地方靠拢，希望做到 5 年后房屋可以上市交易，但 2023 年新政策出台后，与“地方”政策稍有不同了。4 y$ T U- q. Z
二、新政策出台前后，“军经房”的变化：（6 分 52 秒）
, y Y: \( M! I h h" ?. A% }新政策出台前，“军经房”可以办理“产权证”，可以记在“个人名下”，可以进行“离婚析产”，可以进行“继承变更”，关于“上市交易”的部分，军队是给北京市住建委发函，以“准入制”形式开展，就是允许上市的可以上市。
. e: ~7 U6 {& v1 @8 m- g* J新政策出台后，明确了北京五环内的“军经房”只能“继承住用”，不能以任何形式“上市交易”。五环外的“共有产权房”（就是单位和个人共有的房产）可以上市。针对五环里的“军经房”，如果想上市，可以申请置换房屋到五环外（但没有明确说明置换标准）。
a5 X. V, M5 _" }7 o三、军产房产权证的办理：（8 分 30 秒） ) @& S; x9 n; u" p' W3 J
北京市住建委单独设立了“军产科”（地方编制），专门负责驻京部队办理“军经房”产权证和继承变更业务，原办公地点为四环的住建委里，后迁至六里桥“北京市行政服务大厅”。 # M7 J: g1 a. R0 ~
新政策出台后，军产证的“继承变更”业务暂停，需要等待《超 2 P& t5 D: M& A2 _' z3 O
面积处理办法》文件出台后再根据情况开展，预计 2023 年下半年出台。
: y( M" c1 u7 N6 Y' `: z3 i四、住房补贴：（10 分 03 秒） ' T, D% q7 ]- i" L
购买“军经房”退还“公寓房”后领取住房补贴，没有发放住房补贴的原因，针对“58 号楼”的情况是房款没有核算出来，大概需要一个月的时间，“空参”核算出的总房款减去老干部提供的实际出资款票据，将差额补齐，即可领取，如果供给关系在司法机关，看可不可以进行抵扣。) f* O [% z5 @* y5 }2 V/ o; V
五、“军经房”的管理：（12 分 12 秒） ' p5 h5 b0 h. |7 I+ i- C
“军经房”的管理以军委办公厅发布的《军队经济适用住房建设项目专项清理整治有关问题的处理意见》（军办发【2016】34 号）的文件执行。 " m" u2 Z- F2 \+ U: x5 z o# U
关于物业管理的问题，文件指出“军经房”由业主交物业费来维持日常的管理，小修费是物业费出，中修和大修是公共维修基金。地方商品房的“公共维修基金”是按总房款的 2%-5%标准收缴，款项存于住建委帐户内，业主委员会需要使用时按地方政策走流程。部队是按 2%收缴，统一交到大队的帐户内，现部队有意愿将“公共维修基金”与北京市政府对接，尝试放到“地方”，因为业主的钱应该归业主委员会使用，但它又在部队帐户里，使用时还需要军委第三方审价，弊端是时间长且是有偿审价，单次审价费最低 2400 元。十八大以后，从部
2 h( V2 z# @8 L9 [, t7 A6 m! E3 X队帐户里支出投入到“军经房”会被审计核查并追究责任，像“空后的朝阳公园”、“百子湾”等没有成立管委会或业主委员会的，部队即不能出资，也无法申领“公共维修基金”导致维修困难的现象频出。 / _1 u/ B$ i7 u" M a' ~, g* r- w
管理着全军委 60 多个“军经房”小区的“军委机关事务管理总局”于 2022 年下半年组织召开“研讨会”，会上指出关于以上这些问题也曾向上级领导反映，但鉴于“34 号文件”出台，不能违背文件精神，所以无法从部队帐内垫付小区运营的成本。 6 O" s8 r: x$ M) U5 e/ { L# t3 l
六、“军经房”整治问题：（19 分 50 秒）
/ l7 U: q( G8 X3 E D2015 年军委发放的文件要求对“军经房”进行整治，例如超高、超户建设等问题，直至 2022 年军委巡视组发现仍有未完成的整治工作需要加紧推进，为此成立了“专班”针对管理的 18 个小区挨个进行梳理，北京市未批复的超规建设由军委协调北京市政府逐个完成整改，完成整改后，把每个项目的经费都结算清楚，把产权办理完成，目前“军经房”清理阶段以办“大产权”为主。
3 p2 r6 g5 N6 {" A+ `七、有些“产权证”办不了的主要原因：（21 分 18 秒）
/ s: C, x0 w* \) R7 I1 Z已有“大产权”的小区，为什么“小产权”还办不了，这是全军都存在的问题，因为“军经房”的价格分两部分组成，地上部分（砖瓦费）和土地使用费，地上部分的费用是可以结算清楚的，但“军用土地使用费”无法评估，导致无法办理“产权证”，曾经办理过的产权证是源于“总参”有个评估机构对“土地使用费”可以评估，但好像是在 2019 年这个机构就没有评估资格了，也取消了职能，军委也没有出台《军用土地使用费评估办法》的文件，所以目前，全军的个人房产证都无法办理，都在等文件出台。 6 r. _8 M' }1 b/ k5 W
八、军队住房政策制度改革的要点：（23 分 25 秒）
, Z; _7 \, N: l; W% `3 L0 ?军委印发的《军队住房政策制度改革方案》，标志着军队新的住房政策改革正式推开，由于此次下发的是总体方案，只明确大的政策走向和框架原则，还没有细则和条款，军委还会出台一系列的配套政策和宣讲提纲，配套的政策主要包括《军人住房待遇暂且规定》、《军队公寓住房管理办法》、《军队统建安置住房建设管理办法》、《关于支持军人自拟安置住房有关问题的通知》、《军人住房补贴管理办法》和《军人住房公积金管理办法》等。
4 n+ K5 r, l: I( z1、房改的目标： : U- s2 d9 o- U. E( h
房改的目标就是对社会化和货币化的理解，方案明确分三步推进2023 年出台《军人住房主办法规定及配套政策》
4 p6 ?- L( W4 z) x2027 年全面确立住房保障社会化、货币化的政策制度 7 r: w! `! P. |: b% P' |% E# ~2 ~
2035 年全面实行住房社会化供应，基本实现货币化保障，以后军队就不再建房子了。
! T. N. P% V" z# y& r2、基于四个方面设定目标：
: S, w" X* G. X' b+ I! q# u（1）基于接轨国家住房保障体系和社会化、货币化，在解决好住有所居的基础上，让军人家庭在住房销费上更有充分的选择权和自主权，支持官兵刚性和改善住房需求，实现住房的商品属性、财产属性。 ( a$ ^( l) B% t
（2）基于剥离军队非军事功能的社会化、货币化，减轻部队找地建房，管理负担，能走市场的走市场，能交社会的交社会，保障部队集中精力备战打仗，切实解决军队住房保障摊子大、负担重、存在持续矛盾的问题。 : Y( f7 i& ^0 g N9 ~
（3）基于释放改革红利和社会化、货币化，重在提高军人住房货币待遇水平，引导市场购房，让年轻官兵能够便利的使用住房补贴和公积金交付、还贷款，让服役时间长的官兵（15 年以上），通过货币政策享受更优惠的贷款利率，更大的贷款额度，鼓励符合申购统建安置住房条件的官兵能够选择，愿意选择，敢于选择自拟安置住房。 : P, B7 N2 N2 q
（4）基于渐进式推开的社会化、货币化，在房价较高的地区实行统建安置住房和自拟安置住房并行的模式，目前，国家有 32 个试点城市还在统一建安置住房，不是一步到位的货币化，也不是一刀切的货币化，而是通过提高军人工资和住房待遇水平使广大官兵有能力选择，更自主性、灵活性的市场购房，从而更好满足官兵多样化的住房需求， , U$ t! W6 L2 A; b' K
也使军队安置住房越建越少，逐步实现社会化、货币化。 1 h2 [; A! S0 t e) N2 J
九、公寓类住房说明：（27 分 45 秒）
) m+ [$ R! E A9 ?( |* x: d0 q& D8 P1、家庭公寓住房：提供家具家电，面积小一些；
$ n1 ^1 x' ]5 z8 ]( Z2、单身公寓：新增单身公寓保障对象，扩展到所有符合条件的都可以，但标准不高，军职以上 120 平米，师职 72 平米，团级以下 54 平米；
) Z3 B# t" P/ K2 ~3 r+ L* E* _3、保障性租赁住房：军队的空余房地产资源和独立的老旧公寓区委托给“融通公司”建设保障性租赁住房，租给不附合住公寓房的人员，4 级军士长以下的军士、文职和达不到分房条件的干部，提供给他们的优惠服务，租金一般不超过普通商品住房的 70%；
8 I$ ^1 D; I% X# u4、调整家庭公寓房面积：12 级以下 72-92 平米，8 级到 11 级，92—120 平米； 5 i& v6 M+ t# Z0 b" T
5、拓宽了公寓房的供应渠道：从只能单位分房拓展到单位可以给你租房和发放补助； 5 `" A# l+ j" L7 S6 {9 @
6、推开了公寓住房室内化标准装修：单位统一装修好再分给你； / i' G0 Q R* v% `) e7 R7 F; p
7、收紧地方人员借住公寓房政策：之前转业后的干部在地方没有享受住房会一直住在部队房直至去世，新政策出台后，不但没有放宽还收紧了要求，以后转业干部不允许居住公寓房，除非没有享受地方住房的同时，三口之家的年收入在 10 万元以下才可以，那大部分转业干部就不能再住，这也是下一步主要的清房压力；
' J! b) `! v, d- o3 |8、探索区域统建统管统保的模式：以前是空参管空参，空政管空政，现在是保障大队统管空军机关，下一步有可能军委统管各个军兵种，统管统保，打破同一个地方各个单位住房保障不平衡的问题。
& m0 r$ @/ k' X: {2 Y' r十、安置类住房说明：（32 分 12 秒）
! L) o7 I" K, G1 `+ s创新点一：首次提出了安置住房共有产权的概念，个人和军队按比例共同执有产权。以往军队的安置住房保障主要面临三个方面的矛盾问题：
0 ]! W3 k/ x4 x: n1 E9 g/ r1、各地陆续停建“军经房”，军队继续延用老政策建房逐步失去支撑；
& L' U3 x+ w) o4 q3 ~9 O2、以往“军经房”产权不明晰，难以清晰标定个人住房权益，无法实现住房财产属性； ) V9 b S3 O6 U" L
3、“军经房”属于政策性住房，随着民法典实行，这一住房类型在法律上缺少明确定位和政策支撑，个人住房权益的稳定、预期也受到限制。 1 K7 ~8 s* Q1 ?8 n: j( R! v/ M o
为解决这些问题，军委就结合国家住房保障体系，将统建安置住房定位为具有“共有产权”性质的保障型住房，可以享受国家给予的征地、建设、配售的优惠政策，延续“军经房”可负担、能继承的优势，划清了住房的居住属性和财产属性。在居住属性方面，个人享有占有权和使用权；在财产属性方面，个人享有“有限收益权”、“依法处分权”，住房可以依法继承也可以上市交易和出租，军队拥有优先回购权和租用权。上市收益由军队和个人按产权份额分成，高房价地区，
# e$ L7 b" l) Y0 {$ ?( U个人份额低一些，低房价地区，个人份额高一些，解决利益均衡问题。 0 z& z2 s1 c! y4 R
例如在北京分一套房子价值几千万，在西藏分一套房子价值几十万，对同样在部队服役的军人来说非常不平衡，所以现在就推出了“共有产权”的概念。
9 [# D: I; S7 L个人产权的份额是：住房配售价格/市场房价+服役贡献系数
8 W( K J2 h7 d- z1 }! e服役贡献系数是军队根据服役年限，军衔等级，待遇级别，战士功勋表彰等因素综合设置的。以大校军官购买 160 平方米安置住房为例，服役贡献系数为 17%，在不同地区购房，个人产权份额不等，初步估算，一线高房价城市，个人产权份额大概 40%-50%，中等房价的城市能享有 70%左右，军队产权份额就是减去个人份额，军队的份额由“融通公司”代持，在住房建设用地使用期限内个人无偿使用，期限届满后，军队产权份额的使用权如何处置按国家和军队的有关规定执行，70 年产权到了以后还没有明确的政策。总之，“军经房”有的权益“安置房”一个不少，“军经房”未明晰的财产属性和法律地位， 3 x8 I4 G5 E$ U& l) Y/ B) P3 z
“安置住房”依法补齐，“军经房”是先住用后确权，“统建安置住房”是先确权后住用，对于过去已经配售的房改房“军经房”保持原住房性质，定位不变，不需要与“共有产权住房”并轨，也不需要重新更换产权证，在上市交易时区分情况，分类明确，收益按分成办理。 8 Y0 E0 h8 Y, h' p% K: }, s
创新点二：增加自拟安置住房办法
1 b5 v, c% |3 v( L以往军人选择自拟安置住房，只能享受住房补贴和住房公积金待遇，没有其它的补助政策，以这种形式基本没有能力在北京购房。这次住房改革提出，对达到规定条件的现役军官，至少是少校待遇级别， ' S* Y* f. ~& T
15 级以上的高级军士购买普通型商品住房给予公积金贴息优惠贷款，同时，附合购买统建安置住房条件的，在军委划定的 46 个城市，在给予就一次性补助经费，不再提供安置住房保障。以一名大校军官为例，在北京、南京、西安购房，他分别可以申请住房公积金贷款，在北京可以申请 280 万、在南京可以申请 220 万，在西安可以申请 150 万，贷款的 30 年，可以分别享受贴息，北京可以贴息 81 万，在南京可以贴息 63 万，在西安可以贴息 42 万，鼓励自己买房。 + p) {1 Z' h1 d7 b; {. F/ D7 h4 ]
修改点一：调整住房补贴兑现办法 0 q! ~0 Q6 f V! Y
以前是购买了“军经房”，退了公寓房，在职的“挂帐不计息”， 6 }- A% M! o% {2 E; N H8 U2 e
退役后兑现，现调整为“挂帐记息”，每年的 12 月 31 日将当年的利息结算计入“个人住房补贴帐户”，购房、翻建、大修时都可以兑现，逐步实现随工资发放。
3 ]+ J: _- Z4 y; O+ K7 s1 n4 r修改点二：调整了住房公积金的缴存方式
* K. s1 m+ E% A8 j+ J4 P由军队按基本工资 12%单一缴存，调整为军队和个人共同缴存，偿还贷款等可以按照规定支取，2023 年开始个人先缴存 3%，以后随工资逐步实现到个人 12%的缴存。 2 v I2 v2 z4 @4 n. f0 k% r
十一、已购安置类住房上市交易政策说明：（38 分 50 秒） 3 l( s( c! ?7 a4 C L4 r6 W
这次改革开放明确了两种类型住房上市交易方式：
C4 Q3 R: o6 K9 d/ P% l1、对已配售离休干部的售房区现有住房和干休所住房参照属地上市交易办法； . V0 B, S. i6 G6 A+ x
2、对已配售退休的其他人员的安置类往房，上市场交易时按照规定补交土地收益的价款后，收益归个人所有，具体办法待文件出台。 % F, y3 W$ h, [* o6 v$ k; l
十二、已购安置类住房超面积处理问题：（39 分 20 秒）
: R+ w" `/ I% @- M等待文件出台，大概的方向是：
3 t& a- b: [$ L' ? ~* J1、超 70 平米以上的改为周转租用；
( v' W/ r) _$ l- t- p0 w2、超 70 平米以内的，超出的面积产权归军队，个人有偿使用，上市交易时补还给军队；
# H3 E1 C* F# L5 K3、尚未配售、置换、腾退的空房，按规定由组织配售。 6 i$ B5 F' J4 g9 o& h2 x
这个产权的处理下一步会有专门的文件出台。
) @# p# \ `, q! ^4 B" ?; s十三、北京地区军队住房保障：（39 分 55 秒）
' Z1 Q1 Q5 z5 \/ y# z! l3 I北京地区“安置住房”均在五环外规划建设，五环内不会再建设“安置住房”。
5 [8 g1 p6 a6 w% X7 n# t1、五环内附合标准的安置类住房分类处置，已配售的可以继承住用，但限制上市交易，条件具备时可自愿申请置换到五环外的“安置住房”；
0 v3 `& {% j* C# \) ^% r2、核心区的空余房源不再配售； + | X V6 a7 d0 f
3、其它符合规定的空余房源，已交款或选房的允许住用，但限制上市交易。
6 Y) i9 n0 F9 ]( O) q( \5 x3 \1 ~十四、交物业费的问题：（40 分 40 秒）
# z0 {2 h k: @; i军后政治工作部和后勤保障部 2018 年联合发文，2018 年（638）号文件，《关于实现军队人员住房物业服务补贴制度有关问题的通知》。文件下发后，军队给符合条件的人发放了物业补贴至个人工资，然后再由物业公司向个人收取，补贴是按个人职级标准发放的，正兵团 650 元，副兵团 600 元，正军 550 元、 副军 480 元，正师 310 元，副师 260 元，正团 230 元，副团 200 元，营职是 180 元，随工资发放。
+ }1 K+ |* A9 ~$ G2 T" C物业公司的选配，“军经房”是通过业主委员会，“公寓房”通过单位组织招标，物业公司投标，以中标的服务标准交物业费。在过渡阶段，文件出台后有些小区没有实行物业管理的，按 1.8 元的标准收取，由军队来实现保障。
8 Q1 L0 r3 ?( e: P9 Z十五、安置住房面积标准：（43 分 10 秒） & Q2 p" D, f) p1 Z2 M
2021 年，军委办公厅出台文件，明确了《军队安置住房面积标准》，指挥管理军官待遇级别 4 级上 300 平米，5 级 280 平米，6 级 250 平米， 7 级（军级）220 平米，8-9 级（师级）160 平米，10-13 级（团级）， 14 级（营级以下）110 平米等参照这个文件执行。 % ^% G' N/ L- m+ c$ ^, t. X* s
以上是录音的全部内容。
4 x2 ]. U# Z. Y2 g1 Y; B* `根据以上录音，结合中灿苑小区的有关情况，特此说明如下几点： & R4 g5 c$ o1 }( Q* n/ o
1、基于以上录音为真实有效的前提下，以上内容基本是对“新政策”的宣讲，如对内容有反对情绪，也请明白，这是一份已下发执行的文件，不具备可“反驳”、“更改”的可能性，所以请理性对待；
( z+ x) d8 ^4 A7 E2、在整理录单的过程中，有两个“关键词”很重要，请大家在阅读和对以后的文件里出现时，一定注意是有区别的。“军队经济适用房”在 2019 年后已经不再建了，之后的再建房统称为“安置住房”，文件里明确提到的“军队经济适用房”才是本小区的对应政策，以“安置住房”为前提的条款不是针对本小区的政策，但有些政策会雷同，大家就会误认为其条款内的其它内容也与本小区有关，切记，并无关联。 $ u: `) U; k" d' E5 n, s! v
所以，关于《加快推进军队安置类住房产权办证工作实施方案》要求今年全军办证率达到 80%的说法不一定包含中灿苑小区的“军经房”，请大家一定要注意。
- I. N# l8 C" ?7 @ A( y3、“新政策”对于“军经房”的几点明确条款： $ M$ S* g; q) b! x% O# r4 q
（1）五环内的“军经房”不能上市交易，只能“继承住用”。 ) h* |+ j- b' j' V9 k9 [( q6 H; ^; N
（2）“军经房”的“房产证”现阶段无法办理，配套文件未出台前不会恢复办理工作。 9 _9 o- c1 T: S z
（3）“新政策”出台，“继承变更业务”停办，待配套文件出台后再启动，个人理解，对可继承的部分需要符合条件，此条件范围需要 8 X6 ~6 U3 y% z8 u
文件支撑，所以只能等配套文件出台，才能确认“继承”范围。
+ f. F! B% _& b* E7 U3 C（4）对“军经房”根据个人意愿可以申请置换到五环外，变更为“安置住房”后，满足可上市，可变现的需求，但对变更要求的配套文件还未出台，据其他途径了解，可置换的条件非常苛刻，大部分人都不符合标准，所以请大家对这部分的理解关注点，不是放在“愿不愿意置换”上，而是“能不能置换”上。
6 W* a0 m2 ]# _$ v4 }) w0 k6 H& c4、“军经房”聘请物业公司管理是部队明确的方向，成立管委会或业委会是必然的，即解决了业主的问题，同时也解决了部队内很多操作的问题，所以中灿苑成立“业委会”难，在此次“新政策”出台后，便可以确定是“有意”制造出的困难，而非政策与政府的不支持。 $ z6 Q: V; c- a: h5 g% E$ _
5、“融通公司”将成为未为的重要角色出现在我们的生活里，请大家重视关于与这个公司相关的业务，很有可能与我们的切身利益息息相关。 ; q' G4 G6 x# x( ]& X) J
6、根据录音内容，可以了解到，“物业费补缴”这件事可能不仅发生在本小区，相关的情况大多来源于“巡视组”审计后要求各小区就各种遗留问题“整改”的大背景下开展的，我们只针对“合不合理”提出意见是无法改变“补缴”要求的，甚至要求“办产权证”等多年诉求得到解决，在“新政策”出台后，也随之破灭了。我们应该抓住“新政策”给予的未来发展方向，试图找到解决问题的办法。
5 b. j* T- q9 F以上是本人整理的录音文件内容和“新政策”结和中灿苑小区实际情况的一些梳理，如有理解性错误，请大家一定包含，仅供参考。
' y2 b3 h7 q" M! B1 l7 `谢谢。 , z# i' R/ R1 ^4 {
2023 年 3 月 21 日$ f: d2 S# \( k% {/ J
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